9.11.2015

Tagi:

Czy urząd skarbowy może podważyć operat szacunkowy nieruchomości?

Operaty szacunkowe z wyceny wartości rynkowej nieruchomości odgrywają istotną rolę w rozliczeniach podatników z fiskusem. Pozwalają określić wartość początkową środka trwałego (np. nieruchomości), stanowiącą podstawę do ustalania wysokości odpisu amortyzacyjnego. Wartość odpisów amortyzacyjnych stanowi natomiast koszt uzyskania przychodu podatnika zmniejszający jego zobowiązanie podatkowe.

 

Jeżeli zatem organ podatkowy zakwestionuje wartość początkową nieruchomości przyjętą przez podatnika na podstawie operatu szacunkowego i wykaże, że wartość ta powinna być niższa, skutkować to będzie przyjęciem, że podatnik zaniżył podstawę opodatkowania i jest zobowiązany do uregulowania podatku w prawidłowej wysokości wraz z należnymi odsetkami.

 

W obecnym stanie prawnym ustalenie wartości początkowej środków trwałych według ich wartości rynkowej jest możliwe m.in. w przypadku nabycia środka trwałego w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób (art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).

 

Do 1 stycznia 2011 roku ustawodawca przewidywał również możliwość ustalenia wartości początkowej aportu wniesionego do spółki cywilnej lub do osobowej spółki handlowej w wysokości nie wyższej od wartości rynkowej (art. 22g ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT).

 

W jednej ze spraw podatnik w 2009 wniósł do spółki jawnej aport w postaci nieruchomości, która została wyceniona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 26 mln. złotych. Wycena nastąpiła w oparciu o kryterium dochodowe (zysk jaki nieruchomość przynosiła z tytułu wynajmu lokali). Wartość ta została przyjęta przez podatnika jako wartość początkowa, stanowiąca podstawę do ustalenia wysokości odpisów amortyzacyjnych. W toku wszczętej kontroli podatkowej urząd skarbowy zakwestionował wartość początkową środka trwałego stwierdzając, że jest ona wyższa od wartości rynkowej aż o 15 mln. złotych. W związku z powyższym w ocenie organu podatkowego podatnik zawyżył wartość odpisów amortyzacyjnych tylko w jednym roku podatkowym o około 800 tys. złotych.

 

W treści protokołu kontroli organ podatkowy nie odniósł się w jakimkolwiek zakresie do treści operatu szacunkowego, na którym oparł się podatnik ustalając wartość początkową nieruchomości na potrzeby amortyzacji. Zamiast tego ustalił średnią cenę nieruchomości w oparciu ceny dwóch transakcji sprzedaży nieruchomości położonych w obrębie tej samej dzielnicy. Organ nie wskazał przy tym żadnych szczegółowych danych dotyczących tych nieruchomości np. przeznaczenia czy funkcjonalności, które wskazywałyby na to, że ceny ze sprzedaży tych nieruchomości mogą stanowić adekwatną podstawę do weryfikacji wartości początkowej przyjętej przez podatnika.

 

Czy takie postępowanie organu podatkowego jest prawidłowe?

 

Oczywiście, że nie!

 

W pierwszej kolejności wskazać, że operat szacunkowy wyceny wartości rynkowej nieruchomości nie ma statusu opinii biegłego i należy ją traktować jako dokument prywatny, dlatego jego treść i wnioski podlegają ocenie wedle ogólnych zasad dowodowych.

 

Organ może zatem odmówić wiarygodności operatowi szacunkowemu przedłożonemu przez podatnika, wykazując, że zawarta w nim wycena jest nieprawidłowa.

 

Wycena nieruchomości przekracza jednak zakres wiedzy i doświadczenie życiowe osób posiadających wykształcenie ogólne, w tym pracowników organu podatkowego. Niedopuszczalne jest zatem opieranie się wyłącznie na danych na temat innych „podobnych” transakcjach, w których posiadaniu jest urząd skarbowy. Konieczne jest powołanie biegłego na potrzeby prowadzonego postępowania podatkowego.

 

 

Sądy administracyjne jasno precyzują, że organ chcąc zakwestionować przedstawiony przez podatnika operat szacunkowy powinien powołać – w trybie art. 197 § 1 o.p. – biegłego, gdyż w każdej sprawie, gdy dla wyjaśnienia stanu faktycznego lub jego oceny nie jest wystarczająca wiedza ogólna i doświadczenie życiowe pracownika organu, lecz niezbędne są wiadomości specjalistyczne organ podatkowy ma obowiązek dopuszczenia dowodu z opinii biegłego. [Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 17 maja 2010 r. I SA/Bd 106/10]

 

Zaniechanie powołania biegłego rzeczoznawcy majątkowego jest taktyką wygodną dla organu podatkowego. Może wtedy wykazywać w oparciu o znane mu z urzędu, nie zawsze adekwatne dane, że wartość początkowa środka trwałego powinna być niższa. Nie można się jednak godzić na taki sposób postępowania fiskusa, ponieważ błąd urzędnika może w tym wypadku może doprowadzić do nałożenia na podatnika obowiązku zapłaty dodatkowego podatku o bardzo dużej wartości.

 

 

Jeżeli organy podatkowe nie wypełniają ciążących na nich obowiązków i prowadzą postępowanie podatkowe z naruszeniem przepisów ustawy, należy walczyć o swoje prawa. Pomoże w tym profesjonalny pełnomocnik, który zweryfikuje postępowanie organu i wytknie mu popełnione błędy.

  • JessicaBMW

    Panie Mecenasie, to jest absolutnie bez sensu co organ stwierdził! Przecież jeśli ja dostałam po dziadku mieszkanie, to ja nie wiem ile ono jest warte. Na pewno jest warte więcej niż dwieście tysięcy złotych, bo za tyle sprzedają się mieszkania o niższym standardzie w mojej okolicy (Warszafka to nie jest aczkolwiek bardzo żałuję, bo by się moje koncioszko ucieszyło hihi). I organ nie może sobie ustalić, że jest warte powiedzmy osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych, bo skąd ma to wiedzieć?!?! Tym bardziej, że standard jest wysoki.

    Organ powinien powołać biegłego. Ale nie każdy o tym właśnie wie.