kontrolapodatkowa.pl

Twój przyjaciel w sporze z fiskusem

Planując zakup mieszkania, czy też domu należy pamiętać o przeanalizowaniu podatkowych aspektów tej transakcji. Zwłaszcza, że od 31 sierpnia 2023 r. obowiązują zmiany w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek PCC). Nowe regulacje związane są z niełatwą sytuacją na rynku nieruchomości. Według założeń mają one wspomóc głównie młode osoby, które  zamierzają kupić pierwsze mieszkanie lub dom.

Jak jest obecnie?

Poza samą zapłatą ustalonej ceny za daną nieruchomość, w zależności od rodzaju transakcji -możemy zostać obciążeni podatkiem VAT lub PCC.

Podatek PCC dotyczy transakcji dokonywanych poprzez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Podatek VAT dotyczy, natomiast tych transakcji, w których przynajmniej jedna ze stron podlega opodatkowaniu tym podatkiem – czyli będzie to np. zakup domu bezpośrednio od dewelopera.

Różne są także stawki samych podatków:

• w przypadku PCC wynosi on 2% wartości nieruchomości wskazanej na umowie sprzedaży;
• w przypadku VAT – stawki te są już jednak zróżnicowane i wynosić mogą:
• 23 % (dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m² oraz lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m²)
• w pozostałych przypadkach – 8%.

Co ważne – przy wyliczeniach przyjmuje się proporcję, tzn. wyższą stawkę podatku stosujemy proporcjonalnie do metrażu nieruchomości przekraczającego ww. limit.

Do tej pory, zasadniczo (poza nielicznymi zwolnieniami, np. w przypadku wykupu lokalu mieszkalnego komunalnego) występowania jednego z tychże podatków – wykluczało zastosowanie drugiego. Przykładowo w przypadku opodatkowania danej transakcji podatkiem VAT, kupujący nie był zobowiązany do zapłaty podatku PCC. Zgodnie jednak z obecnie wprowadzonymi zmianami – taka praktyka nie zawsze będzie mogła mieć miejsce.

Jakie jest obecnie?

Zgodnie z dotychczas obowiązującymi przepisami, zakup mieszkania bądź domu opodatkowany był stałą stawką PCC w wysokości 2% – niezależnie od ich ilości. Jednakże, ustawodawca od 31 sierpnia 2023 r. przewidział wyłączenie z obowiązku zapłaty tego podatku dla osób, które dokonują zakupu domu lub mieszkania po raz pierwszy na rynku wtórnym.

Wyjątek ten dotyczyć będzie także kupujących, będących osobą fizyczną (lub osobami fizycznymi – bowiem nabycie nieruchomości jest możliwe także wspólnie), które do momentu zakupu nieruchomości nie posiadały wcześniej:

• prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

– chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

To jednak nie koniec zmian…

Od 01 stycznia 2024 r. w przypadku nabycia co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stawka podatku PCC dla szóstego i kolejnych lokali wynosić będzie 6%. Powyższa zmiana odnosić się będzie do zakupu lokali mieszkalnych lub udziałów w tych lokalach:

• stanowiących odrębne nieruchomości,
• znajdujących się w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej,
• opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
• objętych umową sprzedaży zawartą z tym samym kupującym.

Co istotne, przepis ten znajdzie również zastosowanie w przypadku nabycia współwłasnościowego nieruchomości. Zatem, w przypadku, gdy dwie osoby nabywają wspólnie nieruchomość – bez znaczenia jest, że dla jednej z nich jest to przykładowo dopiero trzecia nieruchomość, a dla drugiej już siódma – podatek PCC w stawce 6% już wystąpi.

Jednak to nie koniec konsekwencji wynikających z planowanej zmiany przepisów. W praktyce może, bowiem dojść do sytuacji, w której na danym podmiocie będzie ciążyć obowiązek zapłaty już nie tylko podatku VAT, ale także PCC. Zatem, efektywna stawka opodatkowania może wynieść w taki wypadku – aż 29%. 

Co więcej, należy pamiętać, że na kupującym nieruchomość – poza samą zapłatą podatku – ciążyć będzie obowiązek złożenia stosownej deklaracji. Sam podatek PCC należy uiścić w terminie 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego, tj. od momentu zawarcia umowy kupna nieruchomości.

Nowy podatek PCC w wysokości 6% nie znajdzie zastosowania w przypadku sprzedaży zwolnionej z VAT, tj. np. po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Kogo szczególnie dotkną zmiany?

Omawiane zmiany z jednej strony będą korzystne dla kupujących pierwsze mieszkanie lub dom. Wyłączenie z obowiązku zapłaty PCC przyniesie im oszczędność od kilku do kilkunastu tysięcy złotych – ale nie jest to wskaźnik, który realnie wpłynie na samą ilość zawieranych transakcji in plus. Przy samych cenach nieruchomości jest to, bowiem bardzo niewielka kwota. Choć stanowi to oczywiście ukłon w stronę osób, którym i tak w dzisiejszych czasach utrudniony jest zakup własnego pierwszego mieszkania, wobec zaistniałych warunków ekonomicznych.  Z drugiej jednak strony, przepis ten uszczupli dochody gmin, gdyż to do nich trafiał właśnie podatek PCC.

Z kolei regulacja dotycząca zakupu szóstego i kolejnych mieszkań uderzy najbardziej w rodzimych inwestorów. Zakup kilku lokali mieszkalnych sprowadza się do łatwiejszego zarządzania nimi. Z uwagi na to, iż przepis ten dotyczyć będzie jedynie lokali wchodzących w skład jednej nieruchomości gruntowej, inwestorzy będą zmuszeni do przeorganizowania swojej działalności, w celu uniknięcia zapłaty podatku PCC w wysokości 6%.